Jung kauft Alt: Was die Sanierungspflicht wirklich kostet – mit Rechner
Mit „Jung kauft Alt“ (KfW-Programm 308) bekommen Familien einen sehr günstigen Kredit für den Kauf eines älteren Hauses. Über Zinsen und Einkommensgrenzen wird viel geschrieben. Die entscheidende Frage kommt meist zu kurz: Was kostet die Sanierung, zu der Sie sich mit dem Kredit verpflichten? Dieser Artikel zeigt die beiden Sanierungswege, realistische Kosten, die passenden Zuschüsse und worauf Sie vor dem Kauf achten sollten. Mit dem Rechner können Sie Ihr eigenes Vorhaben überschlagen.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Kredit beträgt je nach Kinderzahl bis zu 140.000, 160.000 oder 180.000 € bei rund 0 bis 1 % Zins. Er bezahlt aber nur den Kauf, nicht die Sanierung.
- Innerhalb von 4,5 Jahren nach der Zusage muss saniert werden: entweder zum Effizienzhaus 85 EE oder mit vier festen Einzelmaßnahmen (Heizung, Fenster, Fassade, Dach bzw. Dachboden).
- Bei einem typischen Einfamilienhaus mit 130 m² kostet das Pflichtpaket nach unseren Erfahrungswerten rund 90.000 bis 130.000 €. Zuschüsse decken davon etwa 20.000 bis 30.000 €.
- Welcher Weg günstiger ist, hängt vom Haus ab und sollte vor dem Kaufvertrag geklärt sein.
Jung kauft Alt in Kürze: Voraussetzungen, Kredit, Zinsen
Das Programm richtet sich an Familien und Alleinerziehende, die zum ersten Mal Wohneigentum kaufen. Gefördert werden Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen. Bei Antragstellung muss gelten:
- Mindestens ein Kind unter 18 lebt im Haushalt (nur bereits geborene Kinder zählen).
- Niemand im künftigen Haushalt besitzt schon Wohneigentum in Deutschland.
- Sie ziehen selbst ein und gehören zu mindestens der Hälfte zu den Eigentümern.
- Das Haus hat im Energieausweis die Klasse F, G oder H.
- Das Einkommen liegt unter der Grenze in der Tabelle.
| Kinder | Einkommensgrenze | Kredit bis zu |
|---|---|---|
| 1 Kind | 90.000 € | 140.000 € |
| 2 Kinder | 100.000 € | 160.000 € |
| 3 Kinder | 110.000 € | 180.000 € |
| jedes weitere Kind | + 10.000 € | 180.000 € |
Gültig seit 3. August 2026. Quelle: Bundesbauministerium, KfW
Welches Einkommen zählt? Nicht das Bruttogehalt, sondern das „zu versteuernde Einkommen“ aus dem Steuerbescheid, gemittelt über das zweite und dritte Jahr vor dem Antrag (bei Antrag 2026: 2023 und 2024). Es liegt meist deutlich unter dem Brutto.
Zinsen: Die KfW legt den Zins für zehn Jahre fest. Ende September 2026 lag er bei 0,01 % (bis 10 Jahre Laufzeit), 0,72 % (bis 25 Jahre) und 1,00 % (bis 35 Jahre). Normale Baukredite kosten derzeit rund 4,2 bis 4,6 %. Bei 160.000 € und 35 Jahren Laufzeit sind das rund 286 € weniger Rate im Monat und rund 50.000 € weniger Zinsen in zehn Jahren. Aktuelle Werte unter kfw.de/308.
Wichtig: Der Kredit ist auf den Kaufpreis begrenzt. Nebenkosten und Sanierung müssen Sie anders finanzieren. Genau deshalb lohnt der genaue Blick auf die Sanierungspflicht.
Die Sanierungspflicht bei Jung kauft Alt: zwei Wege
Innerhalb von 4,5 Jahren (54 Monaten) nach der Kreditzusage muss das Haus deutlich weniger Energie verbrauchen als vorher. Seit August 2026 haben Sie dafür zwei Möglichkeiten.
Weg A: Effizienzhaus 85 EE
Ein Energieeffizienz-Experte plant die Sanierung für das ganze Haus. Am Ende muss das Gebäude einen festgelegten Standard erreichen. Vereinfacht: Es verbraucht kaum mehr Energie als ein heutiger Neubau und wird überwiegend mit erneuerbarer Energie beheizt, meist mit einer Wärmepumpe.
Vorteil: Sie entscheiden selbst, wo Sie viel und wo weniger machen, solange das Ergebnis stimmt.
Weg B: Vier Einzelmaßnahmen
Statt einer Gesamtberechnung setzen Sie vier vorgegebene Maßnahmen um (siehe Grafik). Jede Maßnahme bestätigt der ausführende Handwerksbetrieb schriftlich.
Vorteil: Einfacher Nachweis, Schritt für Schritt planbar. Aber: Grundsätzlich müssen alle vier Maßnahmen umgesetzt werden.
- Dach oder Dachboden dämmenBei einem unbeheizten Dachboden reicht oft die Dämmung des Bodens, das ist deutlich günstiger als ein neues Dach.
- Außenwände dämmenMeist mit einer Dämmschicht auf der Fassade. Oft der größte Kostenblock.
- Fenster tauschenGegen moderne Fenster mit Dreifachverglasung.
- Heizung umstellenAuf eine Heizung, die überwiegend erneuerbare Energie nutzt, meist eine Wärmepumpe.
So knapp sind 4,5 Jahre
Was passiert, wenn es nicht klappt? Wird das Ziel nur knapp verfehlt, verteuert die KfW den Kredit um einen Prozentpunkt pro Jahr. Wird es deutlich verfehlt, kann sie den Kredit kündigen. Lassen Sie deshalb schon vor dem Kauf prüfen, ob die Modernisierung mit Ihrem Budget machbar ist.
Effizienzhaus 85 EE oder Einzelmaßnahmen: Welcher Weg passt zu Ihrem Haus?
Diese Frage ist die wichtigste Weichenstellung, und sie gehört vor den Kaufvertrag. Als grobe Orientierung aus der Praxis:
| Ihr Haus | Eher passend | Warum |
|---|---|---|
| Schlichte Putzfassade, unbeheizter Dachboden, alte Fenster und Heizung | Weg B | Alle vier Maßnahmen sind ohnehin sinnvoll und gut planbar. |
| Fenster oder Dach wurden nach etwa 2002 schon erneuert | Weg B | Bereits gute Bauteile müssen nicht noch einmal saniert werden. Das spart viel Geld. |
| Klinker-, Stuck- oder Fachwerkfassade, Grenzbebauung, Denkmal | Weg A | Die Fassadendämmung ist hier teuer oder kaum möglich. Beim Effizienzhaus lässt sich das an anderer Stelle ausgleichen. |
| Großer Umbau ist ohnehin geplant (Grundriss, Dachausbau, Anbau) | Weg A | Eine Gesamtplanung vermeidet Doppelarbeiten. Zusätzlich gibt es den KfW-Sanierungskredit 261 mit Teilerlass. |
| Budget knapp, Sanierung soll über mehrere Jahre laufen | Weg B mit Sanierungsfahrplan | Maßnahmen lassen sich verteilen; der Sanierungsfahrplan verdoppelt den förderfähigen Rahmen pro Jahr. |
Die Tabelle ersetzt keine Prüfung am Haus. Sie zeigt aber, warum es keinen pauschal „einfacheren“ Weg gibt.
Was die Pflichtsanierung bei Jung kauft Alt kostet
Die folgenden Richtwerte stammen aus unserer Praxis im Raum Leipzig, Halle und Chemnitz. Sie sind brutto und gelten für übliche Ausführungen. Je nach Zustand, Zugänglichkeit und Handwerkermarkt können die tatsächlichen Preise deutlich abweichen.
| Maßnahme | Richtwert | Beispiel 130 m² Wohnfläche |
|---|---|---|
| Wärmepumpe inkl. Anpassung von Heizkörpern und Elektrik | 30.000–40.000 € pauschal | ca. 35.000 € |
| Neue Fenster (Dreifachverglasung) | 800–1.100 € je m² Fensterfläche | ca. 24.000 € |
| Fassadendämmung | 190–260 € je m² Wandfläche | ca. 38.000 € |
| Dämmung des unbeheizten Dachbodens | 70–130 € je m² Bodenfläche | ca. 7.000 € |
| alternativ: Dachdämmung bei bewohntem Dachgeschoss | 250–350 € je m² Dachfläche | ca. 35.000 € |
| Energieberatung, Fachplanung, Baubegleitung | ca. 5–7 % der Baukosten | ca. 6.000 € |
Die größten Kostentreiber: ein bewohntes Dachgeschoss statt eines leeren Dachbodens, eine aufwendige Fassade, kleine Heizkörper, die für eine Wärmepumpe getauscht werden müssen, und Schadstoffe wie Asbest in Fassadenplatten, deren Entsorgung schnell fünfstellig wird. Nicht enthalten sind Bad, Elektrik, Leitungen oder Schäden am Haus. Diese kommen bei älteren Häusern fast immer dazu.
Jung kauft Alt Rechner: Kauf und Sanierung überschlagen
Geben Sie die Eckdaten Ihres Wunschhauses ein. Der Rechner überschlägt Kredit, Nebenkosten, Sanierung, Zuschüsse und Monatsraten. Ihre Eingaben bleiben in Ihrem Browser und werden nicht gespeichert oder übertragen.
- KfW-Kredit
- Zuschüsse
- Eigenkapital
- Bankkredit
Überschlag ohne Gewähr. Sanierungskosten nach Erfahrungswerten im Raum Leipzig (brutto). Zuschüsse: Heizung 30 % (mit Bonus 46 %) auf max. 28.000 €, Fenster/Dämmung 15 % bei Verteilung auf bis zu drei Kalenderjahre, Planung und Baubegleitung 50 %. Zuschüsse werden erst nach den Arbeiten ausgezahlt und müssen vorfinanziert werden. Zinsen Stand 30.09.2026. Bad, Elektrik, Schäden und Schadstoffe sind nicht enthalten.
Ihr Ergebnis ist ein Überschlag. Wie viel die Sanierung bei Ihrem Wunschhaus tatsächlich kostet und welcher Weg günstiger ist, klärt der Energie-Check: zwei Sanierungsvarianten mit Kosten und Förderung, vor Ort für 790 € oder digital für 390 €.
Zum Energie-CheckRechenbeispiel: Einfamilienhaus mit Jung kauft Alt
Das Beispiel entspricht den Startwerten im Rechner: Familie mit zwei Kindern, Einfamilienhaus im Leipziger Umland, Baujahr 1968, 130 m² Wohnfläche, Klasse G, alte Gasheizung, unbeheizter Dachboden, Kaufpreis 280.000 €, Sanierung über die vier Einzelmaßnahmen.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 280.000 € |
| Grunderwerbsteuer Sachsen, Notar, Grundbuch, Makler | 31.000 € |
| Wärmepumpe inkl. nötiger Anpassungen | 35.000 € |
| Neue Fenster | 24.000 € |
| Dämmung der Außenwände | 38.000 € |
| Dämmung des Dachbodens | 7.000 € |
| Energieberatung, Planung, Baubegleitung | 6.000 € |
| Gesamtkosten | 421.000 € |
| abzüglich Zuschüsse für die Sanierung | – 22.000 € |
| Bleibt zu finanzieren | 399.000 € |
- Kaufpreis 280.000 €
- Nebenkosten 31.000 €
- Sanierung 110.000 €
- KfW-Kredit 160.000 €
- Zuschüsse 22.000 €
- Eigenkapital und Bankkredit 239.000 €
Die Zuschüsse von rund 22.000 € setzen sich zusammen aus 30 % für die Heizung (8.400 €), 15 % für Fenster und Dämmung (rund 10.400 €) und 50 % für Planung und Baubegleitung (rund 3.100 €). Weil die alte Gasheizung älter als 20 Jahre ist, kann zusätzlich ein Bonus von derzeit 16 % auf die Heizung infrage kommen, also bis zu 4.500 € mehr.
Zuschüsse für die Sanierung bei Jung kauft Alt
Für die Sanierung können Sie zusätzlich zum Kredit staatliche Zuschüsse beantragen:
| Wofür | Zuschuss |
|---|---|
| Dämmung und Fenster (BAFA) | 15 % der Kosten, bis zu 30.000 € Kosten pro Jahr. Mit Sanierungsfahrplan bis zu 60.000 € pro Jahr und 5 % mehr für den Teil über 30.000 €. |
| Neue Heizung, z. B. Wärmepumpe (KfW) | 30 % von bis zu 28.000 € Kosten, je nach Fall plus Bonus |
| Planung und Baubegleitung durch den Energieeffizienz-Experten | 50 %, beim Einfamilienhaus bis zu 5.000 € |
| Sanierungsfahrplan (iSFP) | 50 %, beim Einfamilienhaus bis zu 650 € |
| Nur Weg A: Sanierungskredit Effizienzhaus (KfW 261) | Günstiger Kredit mit Teilerlass |
| Nur in Sachsen: Landesdarlehen „Familienwohnen“ (SAB) | Zusätzliches zinsgünstiges Darlehen, Verfügbarkeit bei der SAB prüfen |
Wichtig: Zuschüsse müssen Sie beantragen, bevor Sie einen Handwerker verbindlich beauftragen. Für Dämmung und Fenster muss dabei ein Energieeffizienz-Experte eingebunden sein.
Förderbegleitung für Fenster, Dämmung oder Lüftung
Eigenanteil ca. 675 €
Förderantrag vor Baubeginn, Baubegleitung und Nachweis bis zur Auszahlung, je Maßnahme. Zur Förderbegleitung
Sanierungsfahrplan (iSFP)
Eigenanteil ca. 840 €
Lohnt sich, wenn Sie mehr als rund 34.000 € pro Jahr in Dämmung und Fenster investieren: verdoppelt den förderfähigen Rahmen. Zum Sanierungsfahrplan
Eigenanteil nach Zuschuss. Sie zahlen zunächst den vollen Preis (1.350 € bzw. 1.490 €), der Zuschuss wird an Sie ausgezahlt.Vor dem Kauf prüfen: Was die Sanierungskosten bestimmt
Ob „Jung kauft Alt“ für Sie aufgeht, entscheidet sich am Haus, nicht am Zins. Diese Punkte sollten vor dem Notartermin geklärt sein:
- Energieausweis und Klasse. Liegt wirklich F, G oder H vor? Ohne die richtige Klasse gibt es den Kredit nicht.
- Welche Bauteile schon erneuert sind. Fenster, Dach oder Heizung jüngeren Datums können eine Maßnahme ersparen. Rechnungen und Baujahre vom Verkäufer erfragen.
- Fassade und Dach. Ist die Fassade dämmbar, gibt es Grenzbebauung, Klinker oder Denkmalschutz? Ist das Dachgeschoss bewohnt?
- Eignung für eine Wärmepumpe. Größe der Heizkörper, Aufstellort für das Außengerät, Stromanschluss.
- Feuchte und Schadstoffe. Feuchter Keller, Asbest in Fassaden- oder Dachplatten, teerhaltige Kleber. Das kostet zusätzlich und ist nicht förderfähig.
- Gesamtbudget. Kaufpreis plus Nebenkosten plus Pflichtsanierung plus alles andere, was am Haus zu tun ist, abzüglich realistischer Zuschüsse.
Haus vor dem Kauf prüfen lassen
ab 590 €
Gemeinsame Begehung: Bausubstanz, Feuchte, Schadstoffverdacht und Sanierungsbedarf, auf Wunsch mit schriftlichem Bericht. Zur Hauskaufberatung
Antrag und Ablauf: die richtige Reihenfolge
- Voraussetzungen prüfen: Steuerbescheide, Kinderzahl, Eigentum.
- Haus und Sanierung vor dem Kauf prüfen lassen: Zustand, Sanierungsweg, Kosten.
- KfW-Kredit über die Bank beantragen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird. Alternativ Kaufvertrag mit aufschiebender Bedingung nach KfW-Muster; mit Bank und Notar abstimmen.
- Kaufvertrag beim Notar unterschreiben.
- Zuschüsse beantragen, dann erst Handwerker beauftragen.
- Sanieren und nachweisen, spätestens 4,5 Jahre nach der Kreditzusage.
Jung kauft Alt in Leipzig, Halle und Umgebung
Rund um Leipzig, Halle und Chemnitz stehen viele Siedlungs-, Einfamilien- und Doppelhäuser aus den 1930er bis 1980er Jahren. Nach meiner Erfahrung landen unsanierte Häuser dieser Baujahre im Energieausweis häufig in den Klassen F bis H und kommen damit grundsätzlich für „Jung kauft Alt“ infrage. Für Käufer in der Region sind drei Punkte besonders wichtig:
- Grunderwerbsteuer: In Sachsen beträgt sie 5,5 % des Kaufpreises, in Sachsen-Anhalt und Thüringen 5,0 %. Wer zwischen Leipzig und Halle sucht, sollte den Unterschied in der Kalkulation berücksichtigen.
- Landesförderung Sachsen: Die Sächsische Aufbaubank bietet mit „Familienwohnen“ ein zusätzliches Darlehen für Familien an, das mit dem KfW-Kredit kombiniert wird. Verfügbarkeit und Konditionen ändern sich, deshalb vor der Finanzierung bei der SAB nachfragen.
- Typische Bauweisen: Bei Häusern aus DDR-Zeiten und den Jahrzehnten davor sind Feuchtigkeit im Keller, ungedämmte Dachböden und Fassadenplatten mit möglichen Schadstoffen keine Seltenheit. Das beeinflusst, welcher Sanierungsweg sinnvoll ist und was er kostet.
Meine Einschätzung aus der Praxis
Das Programm ist gut, aber es löst das falsche Problem zuerst. Ein Zinsvorteil von rund 50.000 € über zehn Jahre ist viel Geld. Er verleitet aber dazu, auf den Kaufpreis zu schauen und das Sanierungsbudget zu unterschätzen. In meinen Beratungen ist nicht der Kauf der Engpass, sondern die Summe, die danach noch kommt. Wer ein Haus der Klasse G kauft, kauft eine Baustelle mit Frist.
Der Energieausweis ist nicht das Haus. Die Klasse sagt nichts über feuchte Keller, ein müdes Dach, alte Elektrik oder Schadstoffe. Gerade bei Häusern aus den 1950er bis 1980er Jahren finde ich regelmäßig asbesthaltige Fassadenplatten, teerhaltige Kleber oder belastete Holzschutzmittel. Diese Kosten sind weder Teil des Pflichtpakets noch förderfähig. Sie entscheiden aber darüber, ob die Rechnung am Ende aufgeht.
Das Einzelmaßnahmen-Paket ist nicht automatisch der einfachere Weg. Es klingt flexibler, verlangt aber alle vier Maßnahmen. Bei einer Klinkerfassade, einer Grenzbebauung oder einem Haus mit erhaltenswerter Optik kann die Fassadendämmung zum teuersten und heikelsten Posten werden. Dann ist der Effizienzhaus-Weg mit einer Gesamtplanung oft wirtschaftlicher. Diese Entscheidung gehört vor den Kaufvertrag.
54 Monate sind kürzer, als sie klingen. Planung, Förderanträge, Wartezeiten bei Handwerkern und das Leben mit kleinen Kindern im Haus: Wer im ersten Jahr nur einzieht, hat für das Pflichtprogramm schnell nur noch drei Jahre.
Nutzen Sie die Zahlen für die Verhandlung. Ein belastbar geschätztes Sanierungsbudget ist das stärkste Argument im Preisgespräch. Ältere, schlecht gedämmte Häuser haben in den letzten Jahren deutlich an Wert verloren, und Verkäufer wissen das in der Regel auch.
Ein Detail am Rande: Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz hat die allgemeine 65-%-Regel für neue Heizungen abgeschafft. Für „Jung kauft Alt“ gilt sie weiter. Eine neue Gas- oder Ölheizung ist mit diesem Kredit also keine Option.
Unterm Strich: Für Familien, die ein solides Haus zu einem angemessenen Preis finden und die Sanierung von Anfang an mit einplanen, ist „Jung kauft Alt“ einer der besten Förderkredite, die es derzeit gibt. Für Familien, die mit dem Kredit ein Haus „passend rechnen“ wollen, ist es ein Risiko.
Häufige Fragen zur Sanierung bei Jung kauft Alt
Was kostet die Sanierung bei Jung kauft Alt?
Für ein Einfamilienhaus mit rund 130 m² liegt das Pflichtpaket aus Heizung, Fenstern, Fassade und Dachboden nach unseren Erfahrungswerten bei etwa 90.000 bis 130.000 €. Davon decken Zuschüsse rund 20.000 bis 30.000 €. Mit bewohntem Dachgeschoss, aufwendiger Fassade oder Schadstoffen wird es teurer.
Müssen wirklich alle vier Einzelmaßnahmen umgesetzt werden?
Bei Weg B grundsätzlich ja. Ausnahme: Bauteile, die bereits ordentlich gedämmt sind (etwa Standard ab 2002), und eine Heizung, die schon überwiegend erneuerbar arbeitet oder an Fernwärme hängt.
Brauche ich für Jung kauft Alt einen Energieberater?
Beim Effizienzhaus-Weg ist ein Energieeffizienz-Experte Pflicht. Für die Zuschüsse zu Dämmung und Fenstern muss aber ebenfalls ein Energieeffizienz-Experte eingebunden sein.
Was passiert, wenn die Sanierung nicht rechtzeitig fertig wird?
Wird das Ziel knapp verfehlt, steigt der Zins um einen Prozentpunkt pro Jahr. Wird es deutlich verfehlt, kann die KfW den Kredit kündigen.
Kann ich Kaufnebenkosten und Sanierung über Jung kauft Alt finanzieren?
Nein. Der Kredit bezahlt höchstens den Kaufpreis. Nebenkosten und Sanierung laufen über Eigenkapital, einen Bankkredit und die Sanierungszuschüsse.
Wo beantrage ich Jung kauft Alt?
Über Ihre Bank, Sparkasse oder einen Finanzierungsvermittler, nicht direkt bei der KfW. Der Antrag muss vor dem verbindlichen Kaufvertrag gestellt sein.
Gilt Jung kauft Alt auch für eine Eigentumswohnung?
Ja, wenn sie in Klasse F, G oder H liegt. Über Dämmung, Fenster und Heizung entscheidet dann aber die Eigentümergemeinschaft. Klären Sie vorher, ob die Sanierung dort durchsetzbar ist.
Energieberater für Jung kauft Alt in Leipzig, Halle und Chemnitz: Haus und Sanierung vor dem Kauf durchrechnen lassen
Ob sich ein Kauf mit „Jung kauft Alt“ lohnt, entscheidet sich vor dem Notartermin. Ich prüfe den Zustand des Hauses, schätze die Kosten der Modernisierung und zeige Ihnen, welche Zuschüsse Sie realistisch erwarten können. Als Energieeffizienz-Experte begleite ich auf Wunsch auch die Umsetzung und die Förderanträge.
Vor-Ort-Termine im Umkreis von ca. 75 km um Leipzig, unter anderem Halle, Dessau und Chemnitz. Ein kurzes Gespräch klärt, welche Leistung zu Ihrem Vorhaben passt.
Quellen und Stand der Angaben (Oktober 2026)
- Bundesbauministerium: Verbesserte Förderbedingungen für Jung kauft Alt (Juli 2026)
- KfW: Programm 308, Produktinfo 308, Programm 261
- Zinsen: Finanztip (KfW-Konditionen, Stand 30.09.2026), Dr. Klein (Bauzinsen, Stand 08.10.2026)
- Sächsische Aufbaubank: Familienwohnen
- Baunetz Wissen: Gebäudemodernisierungsgesetz
- Sanierungskosten: Erfahrungswerte aus eigener Beratungspraxis im Raum Leipzig